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相続不動産の一番いい活用方法をご提案いたします
「相続した不動産、どうすれば一番いいのでしょうか？」
相続不動産は、多くの方にとっては突然やってきた問題です。
故人様のご意志や名義の問題、相続税の納付など全ての要素を考えつつ、的確に判断するのはとても難しいことと存じます。
「売るべき？ 貸すべき？」
「税金はどうなるの？」
「不動産の名義はどうすればいい？」
相談したいことが多く、
「誰に相談したら良いか」
と迷われるご相続人様もたくさんいらっしゃいます。
「相続税について知りたいなら、税理士さん？」
「名義変更を依頼するなら、司法書士さん？」
「遺産分割で揉めそうだから、弁護士さん？」
このように色々な士業が浮かぶかと思いますが、実は相続不動産の正しいご相談先は
「ケースバイケース」
となります。
だからこそ、お気軽に活用いただきたいのが
【ＬＩＸＩＬ不動産ショップ】
です。
ＬＩＸＩＬ不動産では、不動産売買、賃貸について豊富な知識、経験があると共に、様々な士業の方に通じております。
お客様のお困り事を伺い、問題に応じてぴったりの先生をご紹介いたします。
特にお急ぎの場合にも迅速に対応し、お客様にとって
「一番良い」
内容を提案させていただきます。
どうぞお気軽にお声がけください。
今回の動画は、相続不動産についてお悩みの方へのご案内です。
相続不動産をどうしたらいいか、その「一番良い方法」というのは、それぞれの物件、そして不動産をお持ちの方のご事情によって変わってきます。まずは、相続不動産という少し特殊なケースについて、絶対に外せない５つのチェックポイントに沿って、詳しくご案内いたします。
チェックポイント１．相続不動産とはどういうもの？
相続不動産とは、相続で引き継いだ土地や建物のことです。これらは突然引き継ぐことが多いため、どうすればいいかわからないというお悩みが生まれます。慌ただしい手続きなどが終わって一段落した段階で、改めて相続不動産と向き合うことになるでしょう。
そのとき、疲れてしまっていたり、手続きが煩雑だと気付いて、とにかく手放したいと思ってしまうケースも多いようです。
けれども、相続不動産は残された大切な資産です。相続された方にとって良いお取引となるようお手伝いさせていただくのが、不動産会社のあるべき姿と考えます。
まずは、相続不動産を手にした方のよくあるお悩みからご紹介します。
チェックポイント２．相続不動産特有のお悩み（相続税、遺産分割、登記等）
まず、相続が発生したときには、公的な手続きが必要になります。
・相続人の決定
一人で全てを引き継ぐ場合、単独相続人となり、自由に相続不動産を取り扱うことができます。売却したい場合なども、スムーズなお取引が可能になります。
また、相続人調査をして相続人が複数いることがわかった場合は、まず遺言書を確認しましょう。遺言書にて家や土地の相続について指定があれば、それに沿って相続人が決まります。
遺言書がない場合は、遺産分割協議となります。対象となる不動産を誰が相続するのかを、相続人の話し合いで決めていきます。この時点では、不動産は相続人全員の共有持ち分になっています。
・遺産分割
遺産分割には明確なルールがないのですが、およそ3つの方法で分け合うことができます。
(1) 換価分割
(2) 代償分割
(3) 共有分割
たとえば(1)換価分割は、不動産を売却して皆で分け合うという方法です。(2)代償分割は、不動産を査定して、誰か一人が引き継いで、他の人にその持ち分相応の金銭を支払うことになります。(3)共有分割では、そのまま相続人全員が共有で相続分を得ることになりますが、その後の手続きが煩雑になる原因になりがちです。
どうするのが一番良いかは、相続人様の状況や不動産の状態、市場価格によっても変わってきます。これらのお悩みについては、相続サロンがお助けできますので、ぜひご相談ください。
・相続登記
どのように相続するかが決まったら相続登記を行います。これを後回しにすると、色々面倒なことになりかねません。手続きについて不明な点がありましたら、相続サロンにご相談ください。
・確定申告・相続税の支払い
相続不動産は「相続税」の対象となります。この支払い・手続きを怠ると、税務署から「お尋ね」が来てしまいます。この手続きについても、相続サロンから専門家をご紹介できますので、ぜひご相談ください。
不動産を受け継いだとき、相続税の支払い以外にも、登録免許税、戸籍謄本等書類の取得費用や郵送費用、司法書士報酬（手続き代行を依頼した場合）など、諸々の費用がかかります。そのため、売却して費用に充てたいというご相談を多く頂きます。
けれども、本当に「売却」が正解なのかは、相続人様、そして相続不動産ごとに変わってきます。最適な答えを出すためにも、ぜひプロであるLIXIL不動産ショップにご相談ください。
チェックポイント３．あなたはどうしたいですか？（住む？ 貸す？ 手放す？）
相続不動産をどうすべきかに正解はありません。故人様のお気持ちもありますし、相続人様のご事情もあります。そのため、ケースバイケースで、どういう方法があるかをまずご紹介します。
(1) 売却
相続人が複数もしくは、相続税を支払えるだけの現金がない場合は、売却が大きな選択肢になるはずです。不動産の正確な査定がとても重要になります。
(2) 自己使用
相続人が、入居中の家族のみの場合は、そのまま住み続ける選択が有力になることでしょう。
(3) 賃貸
物件を既に貸し出していたり、思い入れがあって手放したくなかったり、老後の収入を確保したいというときは、賃貸も選択肢の一つです。これから賃貸に出す場合は、リフォームを含めて検討が必要になるでしょう。
不動産に関しては、通常、売買なら大手不動産会社、賃貸なら地元の不動産店、リフォームは工務店などに相談することになるかと思います。
けれど、LIXIL不動産ショップは、賃貸・売買・リフォームなど、全ての相談を承っております。相続人様にとって、どれが一番良い選択なのかを考えて提案させていただきますので、ぜひご相談ください。
チェックポイント４．実際に、相続不動産を売却してみたら…？
相続不動産については、多くの方が「売却」を選ばれています。そのとき「相続税がかかるので」と焦って、不動産会社の言い値で売ってしまうケースもよく聞きます。
けれど、本当にそれが一番なのでしょうか？
そこで、相続不動産を売却した方の事例を何件かご紹介します。ポイントは、不動産の適正価格を正しく把握すること。きちんと相場を把握していれば、不本意ながらも手放すことになった場合でも、納得のいくお取引となるはずです。
事例1：売却を急かされて損をしたケース
相続人A「不動産を相続したけれど、この家には住めないな、どうしよう？」
不動産会社「お葬式等でお疲れですよね。よろしければ、当社が即買い取ります」
相続人A「すぐ買ってもらえるんですか。助かります」
不動産会社「査定価格はこちらです。手続きもこちらで進めますから、あとはお待ち頂くだけですよ」
相続人A「ありがとうございます。お任せします」
［結果］
こちらのケースは、一見すると問題ありません。
けれど、実はAさんの相続した不動産は、市場に売りに出せばもっと高く売れるはずのものでした。こういうときは、複数の不動産会社に査定を依頼して、市場に出したときの価格も把握してから、売却するかどうか決めましょう。
色々気疲れしている時期で判断するのが難しいと思いますが、後になって適正価格を知って後悔する方もたくさんいらっしゃいます。
事例2：専門知識がないことで損をしそうになったケース
葬儀会社「ご自宅の相続には、相続税がかかるかもしれませんね」
相続人B「そうなんですか。相続については何もわからなくて……」
葬儀会社「こちらで税理士事務所を紹介しますね」
相続人B「ありがとうございます」
税理士事務所「期限内に売却しないと相続税がかかって大変かもしれませんよ」
相続人B「相続税を払うお金がないので、早めに売却したいですね」
税理士事務所「それでは、不動産会社をご紹介します」
相続人B「助かります」
不動産会社「査定が出ました。当社で買い取りますから、今日にでも代金を振り込みますよ」
相続人B「えっ、今日、もう売れるんですか？」
［結果］
このケースでは、Bさんはあまりに早い買取価格の提示に不安になってしまったそうです。
「相続税がかかるし、不動産登記も必要だから」と言われると焦ってしまいますよね。けれど、相続財産の金額を考慮すると、そもそも相続税がかからないケースもたくさんあるのです。
そして、市場で売却すれば2倍以上の価格で成約する可能性があるのに、焦って安い価格で売ってしまった、というお話もあります。
相続不動産を受け継いだときは、焦らずに、相続人の意向を聞いて対応してくれる専門家にご相談ください。
事例3：ハウスクリーニング等で高く売れたケース
相続人C「住む予定がないけれど、どうすればいいかな？」
LIXIL不動産ショップ「それでしたら、まずは査定をしてみましょうか？ 売却、賃貸など、色々な方法を提案できます」
相続人C「ぜひお願いします」
LIXIL不動産ショップ「市場で売却した場合、査定額はこちらです。その場合、相続税はこのくらいが想定されます。念のため、税理士先生に確認しておきますね」
相続人C「相続税が思ったより高いですね。売ってお金に換えたいんですが、この家が本当に売れるんでしょうか？
LIXIL不動産ショップ「こちらの不動産ですと、ハウスクリーニングをすればぐっとキレイになって、購入したい方が増えると思います。少しお金と時間がかかりますが、より高く売れるように手配いたしますので、お任せ頂けませんか？」
相続人C「そうですね。大事な家なので、時間がかかっても納得できる値段で売りたいです」
［結果］
ハウスクリーニングをして市場に出したCさんの相続不動産は人気の物件となり、無事に売ることができて、相続税とクリーニング代金も回収できました。このように、不動産を手放すことを決めたときも、焦らずに適正価格を知ることで、より納得ができるお取引になります。
単なる売却だけではなく色々な提案ができるLIXIL不動産ショップに、ぜひご相談ください。
チェックポイント５．相続不動産を売却するときの注意点は？
ここまで、「相続不動産は焦って売却しないこと」が大切とお伝えしてきました。
その他にも、お取引するときの注意点がありますので、ぜひご覧ください。
(1) 一括査定して相場価格を知っておけば損はしない？
ネット上には、複数の不動産会社に一括査定を申し込めるサイトがたくさんあります。一括査定には「複数の売却価格を知ることができる」というメリットがあります。
でも、この「一括査定」には落とし穴もあるので注意してください。
たとえば、不動産業者が取引をしたくて高めの価格を提示することがあります。そのため、根拠のない高めの価格を設定して売りに出すことになり、売却に時間がかかったり、結局大きく値下げをしなければならなくなるケースが存在します。
また、個人情報の流出も心配です。一括査定サイトは、売主の個人情報を不動産会社に売るという仕組みのため、購入した不動産業者は、元を取る必要があります。そのため、とにかく面談するまで営業をかけられるなど、面倒なことになる可能性があります。
不動産会社に相談するときは、直接それぞれの会社のサイトや連絡先から問い合わせすることをおすすめします。
(2) 相続不動産は、相続についての知識がある不動産店舗に相談しましょう
相続不動産は、通常の賃貸や売買契約と比べて、特殊な事情が多く絡んできます。税理士、弁護士などの専門家の方でも、相続の処理はできますが、何がベストなのかという相続の相談まで依頼できる方は少ないのが実情です。LIXIL不動産ショップの相続サロンでは、全国の様々な事例をもとに、お客様の事情をくみ取ってご相談にのらせていただいております。
(3) 大手仲介会社なら安心して依頼できる？
全国に店舗があり、CMなどで名前をよく聞く大手不動産仲介会社は、安心感が大きいという理由で選ばれる方が多いと思います。
ただ、大手不動産仲介会社は一店舗の管轄エリアが広いという特徴があります。地元密着型の中小不動産会社の方が、より地域の実情に即した提案ができるかもしれません。
また、営業ノルマが大きい会社の場合、売主様の利益が最大になるようにではなく、とにかく早く売れるような価格設定を勧められるかもしれません。
手間をかけて物件の特徴を引き出したり、少しでも高く売れるように工夫するという余裕がない場合もあるので、個人の事情とじっくり向き合ってくれる営業マンの見極めが大切です。
(4) 税理士から紹介された不動産会社は信用していい？
相続が起こり、申告の必要がある場合に、税理士の先生に手続きをお願いすることになります。その中で、相続不動産を売却する必要が出てきたら、そのまま紹介された不動産会社に頼めばおそらく、スピーディーな取引になると思います。
税理士先生とお付き合いのあるということで、基本的には信頼できる不動産会社と思われます。けれど、相続不動産は大きな金額の資産です。念のため、セカンドオピニオンとして、もう一社、売却価格の妥当性を確認しておくと安心して取引が進められます。
追伸
相続不動産について専門に取り扱う「相続サロン」にお任せください
相続不動産は、それぞれのケースで事情が異なります。「相続サロン」では、お客様の事情を詳しくお伺いし、お気持ちとご希望に添った不動産取引を行っております。売買だけでなく、相続不動産の活用方法や手続き、リフォーム後の賃貸などを含め、様々な経験と実績のある当店に、どうぞお気軽にお問い合わせください。
- この記事を書いた人：柴辻功
- 「皆様にお喜びいただける仕事をする」をモットーに、日々精進して参ります。
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