買ってはいけない✖ボロ戸建の5つの特徴!

買ってはいけない✖ボロ戸建の5つ特徴!


儲からないボロ戸建投資の特徴について
最近、不動産投資の初心者が手始めとしてボロ戸建投資をする人が多くいます。
日本の空き家は870万戸ほど空き家になっているので今後さらに注目が集まってきそうです。
チャンスもあるかわりに注意も必要です。
ボロ戸建投資はなんでもかんでも安くかえば儲かるのかというとそうではありません。
実は儲からない戸建をつかんでしまって逆にお荷物になっている初心者の不動産投資家は
多くいますし、購入後になかなか入居者が決まらず困ってしまっている投資家も多くいます。
今回は儲からないボロ戸建をかわないように、知っておくべき5つの特徴をご紹介します。
さらに儲からないボロ戸建を早期満室にするためにどういったポイントを押さえておけばいいのかについても解説します。

5つの特徴とは
1・リフォームにお金をかけすぎ
2・建物に問題がありすぎ
3・土地値以下で購入できていない
4・立地が悪すぎる
5・ほぼローンでかっている

ではまず1のリフォームにお金をかけすぎのケース
ボロ戸建は数百万円程度の激安で購入できる分、内外装がかなり傷んでいるケースがあります。
直前まで売主さんが住んでいた物件は傷みがそんなにはげしくないですが、何年か空き家で
放置された状態の物件では雨漏りしたり、外壁にコケがはえたり外装がはげているケースも
ありますので、当然購入する場合はそのリフォームの費用も考えた上で購入していると思います。
ただ実際にリフォームをスタートしていくとあっちこっち気になってしまい、つい予算以上の
リフォーム費用をかけてしまうことがあります。
築古の戸建は面積が広い分、費用はかかりますし基礎の不同沈下など目に見えない部分にも
お金がかかったりします。
あとお金をかけてリフォームするのはいいんですが、ずれたリフォームをしてしまう人も多いんですよ。
たとえば和室から洋室にリフォームして床はタタミからフローリングにしたのに
襖や天袋がそのまま和室の状態になっていたりします。
こういうちぐはぐなリフォームをすると違和感しかないので入居者が決まりにくくなってしまいます。
戸建賃貸の場合は和室を無理やり洋室にする必要はないですし、むしろ和室の良さを生かしたリフォームの方が効果的だったりするんです。
リフォーム費用を極力安くあげるためにはセルフリフォームをすることです。
多少仕上がりが悪くても清潔さがあれば入居者は決まりますので
コストを極力抑えたい場合にはセルフリフォームにぜひチャレンジしてみてください。
ちなみにボロ戸建を買って全くリフォームせずに賃貸に出す投資家さんもいます。
その代わり無条件に借主負担のリフォームを認めていて地域最安値の家賃で募集して
すぐに満室にしてしまう方もいます。

2つ目の特徴の建物に問題がありすぎるについて
例えば古い戸建の場合には下水が合併浄化槽になっているケースが多いんですが
合併浄化槽の場合には定期検査に年間5万円前後かかったりします。
また古い物件は階段が急なケースが多いですが、こういった物件は小さいお子さんがいる家庭には
不向きになりますし、また駐車場があっても軽自動車しか入れなかったり
土地の形状が奥まったところにあって駐車しづらいといったケースもあります。

3つ目の特徴の土地値以下で購入できていないについて
ボロ戸建の投資ではあっちが悪いこっちが悪いとケチをつけていると中々買えないんですが
問題がたくさんある分安く買わないといけないんですよ。
なので築40年以上など相当古い物件の場合は土地値以下で購入する事が1つの目安になると思います。
そして土地値といっても実勢価格の80%になっている路線価で購入できるのがベストです。
路線価の価格で購入できていれば、万が一の場合には更地にして売却してもほとんど損をすることは
ないと思います。
多くの人は売りにだされている価格からどれくらい値引きしてもらえるかを考えますが
プロの投資家はそもそも売値はあまり見ません。
基本的に路線価相当の土地値以下で買えるかを見ているからです。
また家賃相場から逆算して利回り20%など目標となる期待利回りから逆算して
指値の金額を決めている場合もあります。
要は絶対失敗しないようのない金額で買うからうまくいくことになっているんです。
なのでボロ戸建投資は土地値以下で買うことを心がけてください。

次に4つ目は立地が悪すぎるについて
不動産投資は1にも2にもとにかく立地を買えといわれますが
とにかくできるだけ良い立地に買うことが基本になります。
なぜなら建物に問題があったとしても立地が良ければやりようがいくらでもあるからです。
しかしボロ戸建を探していると30万円や50万円などの戸建が売られていることがありますが
激安物件にとびついてしまうと後で後悔することがあります。
なぜならそういったボロ物件は往々にして駅からバスで30分とか周りにコンビニやすーぱーがないとか
あるいは周りが昭和時代の雰囲気で時代に取り残されたイメージの良くない物件だったりします。
いくら激安のボロ戸建てといっても賃貸需要のないところで投資は成り立ちません。
いずれは出口戦略も考えるとなれば、やはりある程度の立地の良さは無視してはいけないんですよ。

5つ目のほぼローンで買っているケースについて
ボロ戸建は激安である反面、家賃も安くなりがちなので周辺相場の最安値付近で貸し出して
早く満室にする必要があります。
なぜならもし1か月や2か月も空室なら毎月のキャッシュフローはあっという間に
なくなってしまうからです。
そしてボロ戸建をローンで買っている人も要注意です。
ボロ戸建投資ではなるべく現金で投資すべきと考えますがボロ戸建であってもローンができないわけではありません。しかし法定耐用年数の22年を超えているボロ戸建の場合はせいぜい長くても
借入期間は10年以下になってしまうので、その分家賃に占める毎月のローン返済が多くなってしまって
キャッシュフローがほんの少しになってしまうんですよ。
例えば400万円でボロ戸建を購入してその物件を6万円で貸すとした場合
利回りは18%になりますので、良さそうな物件ですよね。
ただしこの400万円を金利2%の10年のローンを組んだ場合はどうなるのでしょうか?
月々のローン返済は37,000円程度ですから毎月のキャッシュフローは23,000円程度になります。
これに固定資産税の負担や合併浄化槽などの点検費用がはいってきたりしますので
ほとんど儲からなくなってしまいます。
まぁただ10年間運用すれば借金のない資産が残りますから、それで良いと思えるなら
それはそれでありだと思います。
このように最初の1棟目でローンをしてしまうと次にローンをしてアパート投資したくても
できなくなってしまうことが多いんです。
なので最初の不動産投資はしっかり現金をためて現金で購入することを強くオススメしています。








井上大輔の画像

この記事を書いた人:井上大輔
営業トークではなく、本音で不動産のお話をさせていただきます。

前へ 「【生産緑地】解除2022年問題!」

記事一覧

「利回りの良い物件の買い方!」 次へ