利回りの良い物件の買い方!

不動産投資で利回り20%超え!!

買いたいなら売値は見てはいけない??



儲かる物件を手に入れる一番のポイントは物件を安く手に入れることです。

これを業界では指値といいます。

私たちは色々な方の相談を受けますが、大勢の方がその買い方を知りません。

プロの投資家とは買い方が違うんです。

一般的な投資家は例えば利回り8%で売られている物件だとしたら

200万円~300万円くらい指値できれば9%くらいは回るかなぁ?

じゃ500万円くらい指値しようと考えて買付をしているんですが

こういう売主が設定した値段からいくら安く買えるかと発想する人は絶対に物件を

半値で買うようなことはできません。

プロの投資家はこういう買付の方法はしません。

具体的に説明すると売値はそもそもあまり見ていません。


具体的な方法を紹介します。

1つ目は物件は価格を見ないで指値をすること。

これは期待した利回りから逆算した値段で指値をするということです。

売主様が設定した価格からどれだけ価格交渉できるかを基準にするのではなく

自分が最初に決めた利回りになるような値段で指値をするということです。

なぜならそういった買付をしなければ圧倒的に儲かる物件は買えないからです。

具体的には貸した場合に家賃が7万円取れそうだとした場合に

あなたが狙う利回りが20%だとしたら年間家賃84万円を期待利回りの20%で割り戻せば

420万円でこの物件を購入できれば利回り20%が実現するということになります。

しかしボロ戸建の場合はリフォーム代がかかりますから、例えばそのリフォーム費用を100万円と見積もると420万円から100万円を引いて差引き320万円で購入できれば利回り20%が実現しますから

プロの投資家は買付の価格を320万円か300万円で買付します。


2つ目は作法を守ることが大切です。

いきなり売値の半値などで買付証明を出してはいけません。

そういう買付の仕方は絶対に通らないのでやめましょう。

あと物件見学をする際にボロイなぁリフォームにめちゃくちゃかかるなど

雨漏りもあるしこの金額なら買えないなど建物にケチをつけながら

札束をちらつかせて傲慢な交渉をすることも絶対にやめましょう。

仮に売主さんがお金に困っていたとしても、できるだけいい人に買ってもらいたいでしょうし

売主さんの気持ちの問題もありますので、相手の気持ちを考えた交渉をすることが重要です。

まずは仲介会社に連絡をして建物も気に入った、場所も気に入ったどうしてもほしい物件なのですが

予算がたりません。貯金と親にかりられるお金を合わせてもこれだけしか用意できません。

何とかこの値段まで下がればすぐにでも買付をさせて頂きたいんですが

このように言って予算がこれしかないと仲介会社(元付)にまずは探りを入れることが重要です。

多分だめかもしれませんが、売主さんに交渉していただけないでしょうか?

常に低姿勢でお願いすることが重要で売主さんがどこまで価格を下げられそうか探りを入れていくようにします。

こうやって探りを入れたとしてもほとんどが断られてしまいます。

仮にそこまでゆうなら買付を入れてみてと業者にいわれたとしても

買付が実際に通るのは、経験的に10回に1回か20回に1回程度です。

ただたとえ断られても引き下がってはいけません。

もし値段が下がるようであれば、ぜひご連絡いただけますでしょうか。

または同じような物件が出てきたら、ぜひ買付をしたいと思いますので

ご連絡頂けますでしょうか。

このように仲介会社へお願いしておくことが重要です。


3つ目は

必ず元付業者と交渉しましょう。

広告に専任媒介、元付、売主などの表記があるかを見ておきましょう。

一般や仲介と記載がある場合は買付業者なので交渉してもあまり意味がありません。


4つ目は

特約なしで買付するです。

初心者はあれこれ条件をつけて買付をする方がいますが、安く買えることはありません。

安く買うにはあとで問題があっても安く買うのであれこれいいませんという姿勢が必要です。

一般的にはローン特約なし、瑕疵担保責任免除(契約不適合責任)してもOKという条件で買付します。


5つ目は

路線価以下で買うです。

路線価は実勢価格の80%の金額になっているので、路線価で購入できれば

短期的には絶対に損することはないという物件といえます。


以上

参考にして頂ければと思います。












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この記事を書いた人:井上大輔
営業トークではなく、本音で不動産のお話をさせていただきます。

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