ダメな管理業者と即縁を切る方法!

ダメな管理会社と即縁を切る方法!


あなたは今、管理会社に不満はありませんか?
今回は管理会社を変更する方法、自主管理にする方法をお話します。
サブリース会社が保証家賃の値下げ要求や空室対策をしてくれない管理会社に不満をそのまま放置してはいけません。
もし今の管理会社が足を引っ張ることしかしていないなら、今すぐ縁を切って別の管理会社に切り替えるか
自主管理に切り替えるしかありません。
しかし管理を切り替えるにはそれなりの手順が必要です。

今回は5つの手順を解説します。
1・解約の申入れ
2・賃貸契約書の確認
3・入居者への通知
4・管理会社の引継ぎ
5・管理会社とトラブルになった場合の対処方法

1つ目の解約の申入れの仕方について
まず管理を切り替えるための第一歩は今の管理会社へ管理業務委託契約の解約を申し入れることです。
まずは管理契約にある中途解約に関する約定がどうなっているのかを確認しましょう。
通常の契約では中途解約はできるようになっていて解約の3カ月前までに
文章で通知することが要件になっているのが一般的だと思います。
ただしいつでも解約の申入れをするといいかというとそうではなく、例えば毎年1月から3月期の繁忙期に申入れをすると管理会社は新たな入居募集をしなくなる可能性がありますし
この時期に管理解約のタイミングが来ると管理会社が忙しくてスムーズな管理引継ぎができない可能性があります。
なので繁忙期はできるだけ避けるようにしましょう。

2つ目は賃貸借契約書の確認について
管理を切り替えたり、自主管理に切りかえたりすると当然、家賃の振込先もかわります。
そこで改めて契約の内容を確認するようにしましょう。
現在の貸主がサブリース会社の業者であればサブリース会社から賃貸契約書を入手することになります。ここで重要なのは管理会社が敷金を預かっている場合には敷金は新たな管理会社に移管してもらわなければいけませんので、この敷金の引継ぎのタイミングについて確認しておきましょう。
また家賃の滞納があるかどうかもしっかり確認することが重要です。
もし滞納がある場合は解決可能なものとそうでないものを仕分けしておきましょう。
管理切りかえのタイミングで対応を予め決めておくことが重要になりにはます。
例えば3ヶ月以上家賃を滞納している入居者がいる場合にはほぼ全額の家賃の回収は不可能になりますので管理切り替え後は即刻立ち退き訴訟の準備をしておいたほうがいいと思います。
通常家賃の滞納は5%程は発生すると考えてあらかじめ対策を練っておくことが重要なんです。

3つ目は入居者への通知について
管理会社と管理解約の合意ができたら、すぐに入居者に管理会社変更の通知をします。
具体的にはいつから管理が切り替えられるのか、誰に切り替わるのか新しい管理会社の詳細または
自主管理についての確認事項を文書にして通知します。
特に重要になるのは家賃の振込先の変更です。
家賃が振り込み式であれば何月分から振込先が変更になるのか入居者に確実に伝える必要があります。
間違って前の管理会社に振込みされてしまった場合は速やかに指定口座に振り込んでもらえるように
従前の管理会社にあらかじめ念を押しておくことも重要です。
また管理会社への銀行振替やクレジットカードで家賃の回収がされている場合は
管理会社にいつの時点で振替が停止されるのか確認しておきましょう。
次に家賃の振込み先についての通知を入居者に送りますが、通知だけでは振込み詐欺と間違われる可能性もありますので、物件の所有者であることの照明となる登記簿謄本と本人確認などの書類も一緒に送るとよいでしょう。
加えて電話などでも管理の切り替えの案内をしておくとよりスムーズに管理の移行ができると思います。

4つ目は管理会社との引継ぎについて
管理会社との実務の引継ぎはここまでの手続きと並行して行います。
まずは各入居者の契約書と関連する書類一式の引継ぎです。
例えば滞納保証会社に加入している場合には管理会社に変更届けを行って下さい。
そして入居者が加入する家財保険については入居者本人に保険がつきますので 保険の写しをもらっておけば大丈夫です。
そして従前の賃貸借契約書と印鑑証明の原本の引継ぎです。
これらの書類は1番重要な書類ですので、確実に引き継いでおくようにしましょう。
次に鍵一式の引継ぎです。
鍵の本数やマスターキーは鍵の番号と本数が合っているかどうかしっかり確認して引き継いで下さい。
またスペアのキーシリンダーがある場合やポンプ室の鍵なども確実に引継ぎしておくようにしましょう。
次に入居者への引継ぎ事項や申し送りの事項を確認します。
例えば家賃の滞納状況や入居者の緊急連絡先です。
職場がかわっていたり結婚して名字がかわっていたり 、同居人が増えている場合もあるので注意しましょう。
次にメンテナンス契約の引継ぎです。
定期清掃業者や給水タンクの定期点検、エレベーターの保守点検等がある場合には確実に引継ぎしましょう。またこれらの契約が引き継がれない場合は新たに業者を選定して契約する必要がありますから
あとであわてないように事前に選定して契約を進めておくようにしましょう。
次に公共料金などの支払者などの名義が管理会社になっている場合にはこれも変更して下さい。
最後に預り金や未払金の精算を行います。
たとえば敷金の移管があれば、確実に引き継ぐようにして下さい。
管理費や修繕費の未払い金がある場合も当然、清算する必要があります。

最後5つ目の管理会社とトラブルになった場合について
例えば事前にこちらから家賃の振込先変更の変更連絡をしているのに管理切りかえの妨害するために今まで通りの口座に家賃の振込みするように入居者に連絡したり、間違って家賃を前の管理会社に振り込んでしまっても中々、送金してもらえずに嫌がらせを受けるケースもあります。
また敷金を全部使い込んでしまって、敷金の移管が受けられないケースもあります。
こんな場合の対処法として
まず1つ目は法テラスへ相談することです。
2つ目は紛争解決センターに相談することです。
どちらも国や弁護士会が運営しているので裁判より格段に少ない費用で解決をはかれる可能性があるんです。
以上
ぜひ参考にしてして頂ければと思います。




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この記事を書いた人:井上大輔
営業トークではなく、本音で不動産のお話をさせていただきます。

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